Няма два имота на една и съща цена, дори да са един срещу друг на един етаж в блока.
Обзавеждат или ремонтират имоти и ги препродават
Инвестиция в едно жилище с налични пари или в три с кредит - всеки сам решава
Търсенето и предлагането определят цените
Нова схема за печалба от сделки с имоти измислиха предприемчиви българи. Те купуват нови апартаменти на шпакловка и замазка, слагат им подови настилки, довършват банята, понякога ги обзавеждат и ги продават с печалба. От години има хора, които купуват стари апартаменти, ремонтират ги и ги препродават на по-висока цена. Но вече правят бизнес с довършителни работи и при новото строителство.
Много купувачи на имоти предпочитат да придобият напълно готов апартамент, като са готови да платят по-висока цена. Заради сделките със завършени апартаменти средните цени на реализираните продажби нарастват с 10% спрямо миналата година, каза Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на “Адрес недвижими имоти”.
По принцип продават повечето жилища ново строителство на шпакловка и замазка. Новият собственик трябва сам да довърши апартамента според предпочитанията си. Но има купувачи, които предпочитат готовите жилища с подова настилка, с плочки, мивка и душ в банята. Така за тях остава само да боядисат стените в желания цвят и да сложат диван преди да се нанесат в новия си дом. Все повече хора не искат да губят време за майстори и довършителни работи. Затова има хора, които купуват апартамент на шпакловка и замазка, правят му ремонт и го продават на по-висока цена. Но в тези случаи винаги има риск направените довършителни работи да не бъдат по вкуса на купувача.
Няма два имота на една и съща цена дори и да са един срещу друг на една етажна площадка, каза Гергана Тенекеджиева. Най-малко имотите се различават по тяхното изложение. Освен това, ако става въпрос за старо строителство - единият апартамент може да е след основен ремонт, всичко в него да е обновено, да има ново обзавеждане. А другият апартамент може да се нуждае от ремонт и подобрения. Но много хора определят цените на имотите си от това, което са чули.
Например чули са, че някой в квартала е продал имот за 120 хил. евро и искат да продадат и своя на същата цена. Но това не е правилният начин за определяне на цената.
Когато човек реши да купи имот е най-добре първо да отиде в банката и да му направят предварително одобрение на кредита на база размера на доходите, каза финансовият консултант Стойне Василев. След това той трябва да отиде в агенция за недвижими имоти, за да разбере какво се случва на пазара, и едва след това да направи своя реален избор кой имот да придобие, допълни той.
Цените на имотите се определят от търсенето и предлагането, заяви Гергана Тенекеджиева. При поскъпването на строителните материали нараснаха и цените на имотите, защото купувачите бяха готови да платят по-високата цена.
Сега има спад в цените на строителните материали. Но защо да свалят цените на имотите, щом купувачите са готови да ги плащат, допълни тя.
Ако имате пари в брой е по-добре въобще да не взимате кредит за покупка на имот, каза Гергана Тенекеджиева. Според нея е най-добре хората да купуват жилища с наличните си пари, защото лихвите по депозитите в банките са нулеви. И само, ако наличните им пари не са достатъчни, да вземат заем. Стойне Василев обаче разказа за клиент, който преди няколко години при положение, че е имал 60 хил. евро, вместо да купи един апартамент е предпочел да придобие три имота с ипотечни кредити. Използвал е наличните пари за първоначални вноски за имотите. Сега изплаща заемите, дава имотите под наем, но с първоначална по-малка инвестиция е станал собственик на повече имоти.
Затова дали човек да инвестира в един имот с наличните си пари или да вземе заем и да придобие повече жилища е въпрос на личен избор. И добра преценка дали доходите му са достатъчни за изплащане на заемите.
Гледат актуалните в момента квартали
Не купуват дом за цял живот
Жилищата в центъра на града и в периферните райони имат различни предимства.
При избора на апартамент хората се водят от това, какво ще им се случи в момента, как ще се пренесат в по-голям дом, каза Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на компания за недвижими имоти. Но те не гледат на имота като на жилището им за цял живот.
Купувачите на жилище гледат с хоризонт няколко години напред, а след това смятат, че могат да продадат имота и да се преместят. Затова често избират актуалните в момента квартали, където има много ново строителство. Новите сгради са привлекателни и предлагат добър стандарт на живот.
При покупка на жилище хората избират район от града и от сегашна гледна точка те са прави в избора си. Но е добре да погледнат малко повече в бъдещето, каза финансовият консултант Стойне Василев. Ако в района няма улици и тротоари, няма да ги има и в бъдеще, обясни той. За качеството на един имот от съществено значение е инфраструктурата в квартала. Преди години беше важно човек да влезе в имота си и не се интересуваше каква е средата около него, каза Гергана Тенекеджиева. Но това вече се променя, хората се интересуват от състоянието на инфраструктурата в квартала, допълни тя.
Много хора се местят от центъра на големите градове към по-отдалечени райони, каза Стойне Василев. Нараства търсенето на къщи, защото те предлагат по-голям простор и свобода на собствениците. В крайните квартали пък цените на имотите са по-ниски и има повече места за паркиране. Жилищата в централните части на градовете имат други предимства. Те са по-близо до административните сгради, често градският транспорт е по-добре уреден, по-близо са и до ресторантите и театрите. Затова хората, които по-често ходят на ресторант или на културни мероприятия, предпочитат жилищата в централните части на София и другите големи градове. А тези, които търсят по-голямо пространство, избират жилища в периферните части на градовете.
Населението на София расте, хората се местят от по-малки в по-големи жилища, женят се и им се раждат деца. В цялата страна хората се местят от по-малки към по-големи населени места в търсене на по-високо платена работа. Всичко това води до повишено търсенето на имоти в столицата и в по-големите градове.
Лихвите по кредитите ще растат плавно
Вноските по ипотечен заем до 20% от доходите
0,5% повишение за годината
Лихвите в България са едни от най-ниските в страните от ЕС, което прави покупката на имот изгодна сделка.
При взимане на ипотечен кредит месечните вноски трябва да бъдат до 20 на сто от доходите, каза финансовият консултант Стойне Василев. Така, ако нараснат разходите за храна или за пътуване в резултат на инфлацията, човекът няма да има проблеми с изплащането на заема.
Банките финансират до 80-85% от цената на имотите, каза Пламена Тотева, директор “Ипотечно кредитиране” в голяма банка в страната. Банките предлагат едни и същи условия за финансиране независимо дали става въпрос за покупка на ново жилище на шпакловка и замазка или за напълно готов апартамент. Банките финансират и покупката на имоти, които още са в строителство, но изискват да имат поне Акт 14.
Освен кредити за покупка на имоти банките дават и заеми за довършителни работи, за ремонт, както и за строителство на жилище, например, ако човек иска да си построи къща. Банките финансират покупки на имоти не само в големи, а и в по-малки населени места.
Лихвите по кредитите ще нарастват, но плавно, каза Пламена Тотева. До края на годината повишението на лихвите по ипотечните кредити няма да е повече от 0,5% и още 0,5% може да е повишението през следващата година. Това няма да се отрази съществено на вноските по кредитите.
Средният размер на лихвите по новите ипотечни кредити е 2,6%, показват последните данни на БНБ за месец май. Лихвите по ипотеките остават почти без промяна спрямо същия месец на миналата година. Годишният процент на разходите, който се получава като към лихвите добавим и всички такси на банките, за месец май е 2,87%, като също няма съществена промяна спрямо миналата година. Лихвите в България са едни от най-ниските в страните от ЕС благодарение на голямата ликвидност на банките и наличието на големи суми по депозитите. Имотите са единственият актив, за който банките дават охотно финансиране, заяви Стойне Василев. Според него това доказва положителните прогнози на банките за пазара на имоти.
Поевтиняване може да има след 4-6 години
Правят 2-3 на сто отстъпка от цената
До края на годината не очакват промени
Повечето инвеститори не биха купили имот, в който самите те не биха живели.
В близо половината от сделките с имоти правят отстъпка от 2-3% от цената, която понякога стига и до 10 на сто, каза финансовият консултант Стойне Василев. В момента има спад на цените на имоти в лошо състояние, в лоша сграда в квартал, който не е добре уреден откъм инфраструктура, стана ясно от думите на Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на компания за недвижими имоти.
Има спад и на цените на двустайните апартаменти, каза Стойне Василев. Заради огромното търсене на жилища през миналата година имаше собственици, които обявиха имоти за продажба на нереално високи цени. Сега връщат тези цени на нормалното ниво за пазара.
Много хора ме питат, кога ще имат спад на цените на имотите, каза Гергана Тенекеджиева. До края на годината няма да има спад на цените, заяви тя. На пазара на имоти всичко се случва бавно и не необходимо време за реакция на пазара. Ако няма бустери за пазара на имоти, като фалит на банки, ковид, война, след 4-6 години може и да има спад на цените, обясни тя. Но каква полза от спад на цените, ако човек още няколко години трябва да живее под наем, коментира Стойне Василев. Според него цената на имота е тази, на която може да се продаде. В цените на имотите няма да има промени, заяви Пламена Тотева, директор “Ипотечно кредитиране” в голяма банка на пазара в България.
Високата инфлация през миналата година повиши броя и цените на сделките, защото хората решиха да спасят парите си, заяви Стойне Василев. Според него, ако сте дългосрочен играч, по всяко време е добре да се инвестира в имоти. Защото за дълъг период от време, например за 10-15 години, ръстът на цените на имотите със сигурност ще изпревари инфлацията.
При покупката на имот винаги става въпрос за емоции, заяви Стойне Василев. Според нето инвеститорите не биха купили имот, в който не биха живели. Логиката е много проста. Ако човек вярва, че имотът е хубав, значи вярва, че бързо ще може да го продаде и съответно е готов да инвестира в него, обясни Гергана Тенекеджиева. Има инвеститори, които купуват имоти с цел отдаването им под наем. При калкулация на цената на апартамента и очаквания наем излиза, че инвестицията е добра. Но въпреки това не искат да купят апартамента, защото просто не го харесват и не биха живели в него, обясни Стойне Василев. Затова, дори и при покупка на жилище с цел инвестиция, най-търсени са качествените апартаменти в хубави сгради и в уредени откъм инфраструктура квартали.
Някои продавачи на имоти усещат, че купувачите сега са по-малко отколкото през миналата година, каза Гергана Тенекеджиева. И продават имоти, които са купили с инвестиционна цел. Те виждат, че сега цените са високи и излизат от инвестицията, като реализират печалба от продажбата на имота.
Лихвите са по-ниски от инфлацията
Наемите ще нарастват
В България над 90 на сто от хората живеят в собствен дом, за разлика от Германия.
Наемите на жилищата ще нарастват с времето и ще следват цените на имотите, каза финансовият консултант Стойне Василев. Според него една от причините за по-голямото поскъпване на имотите в България, отколкото в други страни от ЕС през последните години е народопсихологията.
За българина е изключително важно да е собственик на дома си. В България над 90 на сто от хората живеят в собствен дом, за разлика от Германия, където делът на собствениците на жилища е много по-малък.
Влияние върху цените на имотите оказаха много фактори. У нас лихвите са ниски и са много по-ниски от инфлацията. Докато това е така правиш изгодна сделка при покупката на имот с кредит, коментира Гергана Тенекеджиева. Друг съществен фактор за пазара на имоти са доходите, а те растат. Продавачите не са готови на сделка на всяка цена и всичко това доведе до ръст на цените на имотите.